Exkluzivní vs. neexkluzivní zastoupení při prodeji nemovitosti v Plzni: Co se vyplatí právě vám?
Exkluzivní vs. neexkluzivní zastoupení při prodeji nemovitosti v Plzni: Co se vyplatí právě vám?
Chystáte se prodat nemovitost v Plzni a přemýšlíte, jakým způsobem na to? Jedním z prvních rozhodnutí, které budete muset učinit, je volba mezi exkluzivním a neexkluzivním zastoupením. Tato volba může zásadně ovlivnit nejen rychlost prodeje, ale i konečnou prodejní cenu vaší nemovitosti. Pojďme se společně podívat na to, co tyto pojmy znamenají a který způsob spolupráce je pro vás nejlepší.
Vysvětlení pojmů exkluzivní a neexkluzivní zastoupení
Co je exkluzivní zastoupení?
Exkluzivní zastoupení znamená, že prodej vaší nemovitosti svěříte výhradně do rukou jedné realitní kanceláře nebo jednoho konkrétního makléře. Podepisujete smlouvu o výhradním zastoupení, která obvykle trvá 3-6 měsíců. Po tuto dobu nemůžete spolupracovat s jinými realitními kancelářemi ani nemovitost prodávat vlastními silami.
Představte si to jako vztah založený na důvěře – jeden makléř, jedna strategie, jeden cíl: prodat vaši nemovitost za nejlepší možnou cenu.
Co je neexkluzivní zastoupení?
Neexkluzivní zastoupení (někdy označované jako „nevýhradní“) vám umožňuje spolupracovat současně s více realitními kancelářemi nebo makléři. Můžete mít uzavřené smlouvy s několika realitními kancelářemi najednou a dokonce můžete svou nemovitost prodávat i sami.
Je to jako najmout si několik lovců, kteří nezávisle na sobě hledají kupce pro vaši nemovitost – kdo první najde, ten „bere“.
Situace na plzeňském realitním trhu z hlediska exkluzivity
Plzeňský realitní trh v posledních letech značně vyspěl. Zatímco dříve převládalo neexkluzivní zastoupení, zkušenosti postupně ukazují, že profesionální přístup přináší vždy lepší výsledky. V současnosti je převážná většina nemovitostí v Plzni a okolí nabízena na základě exkluzivního zastoupení.
Plzeň jako čtvrté největší město v ČR má svá specifika – je zde stále velký zájem o byty blízko centra i o rodinné domy v příměstských lokalitách, což vytváří konkurenční prostředí jak mezi kupujícími, tak mezi realitními makléři.
Výhody a nevýhody exkluzivního zastoupení
Výhody exkluzivního zastoupení
- Plné nasazení makléře – když má makléř jistotu, že mu práce přinese odměnu, věnuje vašemu prodeji maximální úsilí
- Jednotná marketingová strategie – nemovitost má jeden profesionální inzerát, jednotné fotografie a konzistentní prezentaci
- Vyšší prodejní cena – statistiky ukazují, že exkluzivně zastoupené nemovitosti se v Plzni prodávají v průměru o 5-10% dráž
- Profesionální příprava nemovitosti – makléř investuje do kvalitních fotografií, homestagingu a virtuálních prohlídek
- Ochrana před podhodnocením – nehrozí konkurenční boj makléřů, kteří by snižovali cenu jen proto, aby prodali jako první
- Kontrolovaný proces prohlídek – makléř zájemce předem prověří a na prohlídky vodí jen skutečně motivované kupce
- Právní servis v ceně – většina exkluzivních smluv zahrnuje kompletní právní servis včetně úschovy kupní ceny
- Méně starostí pro vás – veškerou komunikaci, prohlídky a papírování řeší jeden člověk, kterého dobře znáte
Nevýhody exkluzivního zastoupení
- Časový závazek – jste vázáni smlouvou po určitou dobu (obvykle 3-6 měsíců)
- Závislost na jednom makléři – pokud vyberete špatně, nemůžete snadno a rychle změnit makléře
- Potenciálně menší okruh zájemců – pokud makléř nemá dostatečné pokrytí trhu
- Smluvní sankce – některé smlouvy obsahují pokuty při porušení exkluzivity
Výhody a nevýhody neexkluzivního zastoupení
Výhody neexkluzivního zastoupení
- Větší svoboda – můžete kdykoliv ukončit spolupráci bez sankcí
- Více makléřů = potenciálně více zájemců – více realitních kanceláří může oslovit více potenciálních kupců
- Konkurenční prostředí – makléři mezi sebou soutěží, kdo prodá rychleji
- Možnost vlastního prodeje – můžete zároveň hledat kupce i sami
- Žádný dlouhodobý závazek – nejste vázáni minimální dobou spolupráce
Nevýhody neexkluzivního zastoupení
- Roztříštěný marketing – každý makléř používá jiné fotky, jiný popis, jiné ceny
- Zmatení kupujících – když vidí stejnou nemovitost za různé ceny u různých RK
- Nižší motivace makléřů – makléři investují méně času a peněz, protože nemají jistotu provize
- Žádná strategická příprava prodeje – nikdo neinvestuje do profesionální prezentace
- Častá manipulace s cenou směrem dolů – makléři tlačí na snížení ceny, aby prodali rychleji než konkurence
- Nekoordinované prohlídky – různí makléři vodí zájemce bez vzájemné koordinace
- Riziko duplicitních kupců – může dojít ke sporům, který makléř přivedl kupce jako první
Na co si dát pozor ve smlouvě o exkluzivním zastoupení
Při podpisu exkluzivní smlouvy vždy pečlivě kontrolujte:
- Délku závazku – ideální je 3-4 měsíce, což dává makléři dostatek času na marketing, ale vás příliš dlouho neomezuje
- Podmínky ukončení – jaké jsou možnosti předčasného ukončení smlouvy, pokud nejste spokojeni?
- Výši provize – je předem jasně stanovená a odpovídá rozsahu služeb?
- Rozsah služeb – co všechno je v ceně? (fotografie, inzerce, právní servis, atd.)
- Sankce a pokuty – jsou přiměřené a jasně definované?
- Automatické prodlužování – některé smlouvy se automaticky prodlužují, pokud nejsou vypovězeny
- Ochrannou lhůtu – období po skončení smlouvy, kdy makléř má stále nárok na provizi, pokud prodáte někomu, koho přivedl
U kvalitního makléře by smlouva neměla obsahovat nepřiměřené sankce a měla by být srozumitelná i pro laika.
Časté mýty o exkluzivitě
Mýtus 1: „Exkluzivitou přicházím o potenciální kupce“
Skutečnost: Profesionální makléř využívá všechny dostupné kanály pro oslovení kupců. Navíc, kupující často sledují všechny dostupné portály, takže duplicitní inzerce nepřináší více zájemců.
Mýtus 2: „Exkluzivita znamená nižší prodejní cenu“
Skutečnost: Statistiky ukazují přesný opak. V Plzni se nemovitosti s exkluzivním zastoupením prodávají v průměru za vyšší ceny než ty s neexkluzivním.
Mýtus 3: „S exkluzivitou trvá prodej déle“
Skutečnost: Díky cílenému marketingu a profesionální prezentaci se doba prodeje často zkracuje.
Mýtus 4: „Makléř po získání exkluzivity přestane pracovat“
Skutečnost: Právě naopak. Teprve s exkluzivitou má makléř jistotu, že se investice do marketingu vaší nemovitosti vrátí.
Mýtus 5: „Exkluzivita je výhodná jen pro makléře“
Skutečnost: Exkluzivita je oboustranný závazek – makléř se zavazuje k poskytnutí kompletního servisu a investicí do propagace.
Doporučení pro různé situace a typy nemovitostí
Kdy zvolit exkluzivní zastoupení:
- Luxusnější nemovitosti (nad 5 mil. Kč) – vyžadují propracovanější marketing a diskrétnější přístup
- Specifické nemovitosti – atypické domy, historické objekty nebo jinak unikátní prostory
- Když potřebujete komplexní servis – od přípravy nemovitosti přes marketing až po právní servis
- Když nemáte čas se prodeji věnovat – prohlídky a jednání přenecháte profesionálovi
- Když chcete maximalizovat prodejní cenu – promyšlená strategie může přinést vyšší nabídky
Kdy může fungovat neexkluzivní zastoupení:
- Velmi žádané nemovitosti – byty 2+kk v dobré lokalitě, které „se prodají samy“
- Když máte sami zkušenosti s prodejem – a chcete se aktivně podílet na procesu
- Při velmi nízkém rozpočtu – kdy nechcete investovat do kvalitního marketingu
- Při testování trhu – když si nejste jisti cenou a chcete vidět reakce trhu
Jak si vybrat správného makléře pro exkluzivní zastoupení v Plzni
- Ověřte si reference – podívejte se na recenze
- Prohlédněte si jeho inzeráty – kvalita fotografií a popisů vypovídá o profesionalitě
- Ptejte se na marketingovou strategii – co konkrétně udělá pro prodej vaší nemovitosti?
- Ověřte si znalost lokality – dobrý makléř zná Plzeň a okolí do detailu
- Sledujte komunikaci – odpovídá rychle, jasně a srozumitelně?
- Zajímejte se o právní servis – má makléř k dispozici kvalitní právníky?
- Zjistěte si realitní praxi – jak dlouho působí v Plzni a kolik nemovitostí už prodal?
Závěr
Volba mezi exkluzivním a neexkluzivním zastoupením není jednoduchá a vždy záleží na konkrétní situaci. Nicméně, zkušenosti z plzeňského realitního trhu jasně ukazují, že profesionální přístup, který přináší exkluzivní zastoupení, většinou vede k rychlejšímu prodeji za lepší cenu a s menším stresem pro prodávajícího.
Nejdůležitější není ani tak typ zastoupení, ale kvalita a profesionalita makléře, kterého si vyberete. Špatný makléř vám nepomůže ani s exkluzivitou, zatímco dobrý makléř vám i bez ní může poskytnout kvalitní služby.
Zvažte všechny okolnosti, vaše priority a potřeby. Chcete maximální cenu? Klidný průběh prodeje? Rychlost? Nebo minimální náklady? Každá volba má své pro a proti.