Kdy předat nemovitost po jejím prodeji: na co si dát pozor
Kdy předat nemovitost po jejím prodeji: na co si dát pozor
Prodej nemovitosti představuje jeden z největších obchodů, které běžný člověk ve svém životě uskuteční. Celý proces vrcholí okamžikem předání nemovitosti novému majiteli – což je moment, který si zaslouží maximální pozornost. Právě tato fáze může rozhodnout o tom, zda bude celý prodej úspěšně dokončen, nebo zda se objeví nepříjemné komplikace.
Správné načasování a provedení předání nemovitosti je kritické nejen z právního hlediska, ale i z pohledu vaší finanční a osobní bezpečnosti. Špatný postup může vést k situaci, kdy přijdete o nemovitost a nedostanete za ni zaplaceno, nebo naopak zaplatíte, ale nezískáte plnou kontrolu nad nemovitostí.
V Plzni a okolí se setkávám s různými přístupy k předání nemovitostí – od riskantních improvizací „na dobré slovo“ až po profesionálně zajištěné procesy. Jako realitní makléř s dlouholetou praxí vám v tomto článku ukážu, jak se vyvarovat nejčastějších chyb a zajistit bezpečný prodej nemovitosti.
Standardní průběh prodeje a předání nemovitosti
Časová osa celého procesu
Typický prodej nemovitosti probíhá v několika fázích:
- Inzerce a hledání kupce
- Rezervace nemovitosti a složení rezervační zálohy
- Příprava a podpis kupní smlouvy
- Složení kupní ceny do úschovy
- Podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí
- Zápis nového vlastníka do katastru
- Uvolnění peněz z úschovy prodávajícímu
- Předání nemovitosti novému majiteli
Ideální okamžik pro předání
Z právního i praktického hlediska je nejbezpečnější předávat nemovitost až po dokončení zápisu změny vlastnického práva v katastru nemovitostí. V tomto okamžiku již kupující je právoplatným vlastníkem, a proto má nárok nemovitost užívat. Zároveň jsou peníze z úschovy uvolněny prodávajícímu, čímž je zajištěna rovnováha obchodu.
V praxi se v Plzeňském kraji nejčastěji setkávám s tím, že k předání dochází buď v den zápisu do katastru, nebo během následujících 3-5 dnů.
Rizika předčasného předání nemovitosti
Proč nepředávat před zápisem do katastru
Předání nemovitosti před dokončením zápisu do katastru přináší značná rizika především pro prodávajícího:
- Zůstáváte vlastníkem se všemi povinnostmi (daně, pojištění, odpovědnost za škody)
- V případě poškození nemovitosti kupujícím nesete odpovědnost vy
- Při zamítnutí návrhu na vklad můžete čelit složitému vymáhání nemovitosti zpět
Právní status a odpovědnost
Z právního hlediska platí, že dokud nejste vymazáni z katastru jako vlastník, nesete plnou odpovědnost za nemovitost. Pokud například dojde k požáru nebo jinému poškození, může pojišťovna odmítnout plnění, protože jste nemovitost předali třetí osobě, ačkoliv jste stále vlastníkem.
Komplikace při odstoupení od smlouvy
Pokud z jakéhokoliv důvodu dojde k odstoupení od kupní smlouvy nebo zamítnutí návrhu na vklad, může být vyklizení nemovitosti již obývané kupujícím velmi komplikované a zdlouhavé – v extrémních případech může vyžadovat i soudní vyklizení.
Bezpečnostní opatření při předání nemovitosti
Advokátní úschova jako jistota
Základním bezpečnostním prvkem při bezpečném prodeji nemovitosti je využití profesionální úschovy kupní ceny. Nejčastěji využívané jsou:
- Advokátní úschova – flexibilní a cenově dostupná
- Notářská úschova – formálnější s vyšší právní silou
- Bankovní úschova – nejvyšší míra bezpečnosti pro větší částky
Správné nastavení podmínek úschovy
Klíčové je správné nastavení podmínek pro uvolnění peněz z úschovy. Standardně by měla smlouva o úschově obsahovat tyto podmínky:
- Předložení výpisu z katastru prokazujícího změnu vlastnictví
- Potvrzení o předání nemovitosti (předávací protokol)
- Případně další podmínky specifické pro daný obchod
Při správném nastavení zajistíte, že peníze budou uvolněny prodávajícímu až po dokončení celého procesu včetně řádného předání nemovitosti.
Předávací protokol – klíč k bezproblémovému předání
Co musí obsahovat kvalitní předávací protokol
Předávací protokol je dokument, který chrání obě strany a jasně definuje stav nemovitosti v okamžiku předání. Jeho obsahem by mělo být:
- Identifikace nemovitosti a smluvních stran
- Datum a čas předání
- Stavy všech měřičů (elektřina, plyn, voda)
- Seznam předávaných klíčů, čipů a ovladačů
- Soupis předávaného vybavení a příslušenství
- Dokumentace případných vad a nedodělků
- Podpisy obou stran
Dokumentace stavu nemovitosti
Velmi doporučuji k protokolu přiložit fotodokumentaci nebo video zachycující stav nemovitosti v okamžiku předání. Tato dokumentace může být neocenitelná v případě pozdějších sporů o tom, v jakém stavu byla nemovitost předána.
Praktické tipy při předání nemovitosti
Přepis energií a služeb
Při předání je důležité zajistit přepis všech dodavatelských smluv:
- Elektřina a plyn – ideálně osobní návštěva zákaznického centra s novým majitelem
- Vodné a stočné – kontakt správce vodovodů a kanalizací
- Internet, TV a další služby – včasné ukončení či převod na nového majitele
Pojištění v přechodném období
Součástí předání by mělo být i předání veškeré dokumentace k nemovitosti:
- Revizní zprávy (elektro, plyn, komíny)
- Návody k zařízením a spotřebičům
- Projektová dokumentace
- Stavební povolení a kolaudační rozhodnutí
- Energetický štítek budovy
Specifické situace při předání
Nemovitost s nájemníky
Pokud prodáváte nemovitost, ve které bydlí nájemníci, platí pravidlo, že „koupí se nemění nájem“. Novému majiteli musíte předat kompletní nájemní smlouvy a informovat ho o všech právech a povinnostech vyplývajících z těchto smluv.
Odložené vyklizení
V některých případech lze dohodnout odložené vyklizení části nemovitosti. V takovém případě je nutné přesně specifikovat:
- Které části nemovitosti se odklad týká
- Do jakého data musí být vyklizení dokončeno
- Jaké jsou sankce za nedodržení termínu
- Případnou kauci jako záruku vyklizení
Závěr a shrnutí
Správné provedení předání nemovitosti je klíčovou součástí bezpečného prodeje nemovitosti. Jako realitní makléř vám doporučuji:
- Předávejte nemovitost až po zápisu nového vlastníka do katastru
- Vždy využívejte profesionální úschovu kupní ceny
- Sestavte podrobný předávací protokol včetně fotodokumentace
- Pečlivě ošetřete přepisy energií a služeb
- Předejte veškerou dokumentaci k nemovitosti
- V případě specifických situací si zajistěte právní konzultaci
Díky těmto opatřením minimalizujete rizika a zajistíte, že prodej vaší nemovitosti proběhne hladce a bezpečně.
Potřebujete prodat nemovitost v Plzeňském kraji bezpečně a bez starostí?
Využijte komplexní služby při prodeji vaší nemovitosti včetně profesionálního zajištění celého procesu předání. Neponechávejte nic náhodě a svěřte prodej své nemovitosti do rukou odborníka.
Ať už zvažujete prodej bytu, domu nebo pozemku, s mými službami získáte jistotu bezpečného prodeje nemovitosti za optimální cenu a bez zbytečných starostí.
Kontaktujte mě pro nezávaznou konzultaci: