Jak správně určit cenu nemovitosti?
Jak správně určit cenu nemovitosti?
Pro majitele nemovitosti je dobré uvědomit si jednu možná nepříjemnou skutečnost. Cenu nemovitosti neurčuje majitel, už vůbec ne realitní makléř, ale realitní trh neboli skutečná poptávka po nemovitostech v dané lokalitě. Cenová hladina má vždy určité rozpětí a jako majitel nemovitosti se chci do tohoto rozpětí „trefit“.
Správně nastavená cena je naprosto zásadní a předem určuje průběh a rychlost procesu prodeje. Příliš vysoká cena udělá během pár týdnů z nemovitosti neprodejné zboží, protože se zájemcům jednoduše „okouká“ a následné postupné snižování ceny má pak za následek to, že zájemci budou čekat na další a další slevy. Naopak příliš nízká cena zajistí rychlý prodej nemovitosti, ale také znamená zbytečnou ztrátu desítek a někdy i stovek tisíc korun.
Uvedu Vám zde několik způsobů, jak určit cenu prodávané nemovitosti. Některé z nich jsou však nevhodné a vysvětlím Vám proč.
– Někdo vezme cenu, za jakou nemovitost pořizoval, přičte náklady za rekonstrukci a případné zhodnocení (zhodnocením se většinou rozumí nekonečné víkendy strávené u míchačky betonu ) Za takovou cenu pak hodlá svoji nemovitost prodat. Je to jeden z nejméně vhodných způsobů, jak určit správnou cenu, a to směrem nahoru i dolů. Pokud totiž proběhla koupě například před zhruba 8-9 lety, kdy ceny byly na vrcholu, tak s případnou rekonstrukcí bude celková částka stále nad reálnou tržní cenou v současnosti a nemovitost bude neprodejná. A pokud ke koupi došlo například již před 15 a více lety, tak s případnou rekonstrukcí by cena mohla být příliš nízká a proděláte.
– Druhý nevhodný způsob je určení ceny dle momentální potřeby. Podívejme se na to. Rodina bydlí v bytě 3+1, vyhlédne si rodinný dům a rozhodne se byt prodat. Dům stojí 2,3 mil. Kč, v hotovosti mají sto tisíc, na stavebním spoření mají naspořeno tři sta tisíc, takže chybí 1,9 mil. Kč. No a je to, byt prodáme za 1,9 mil. Kč Že se obdobné byty prodávají za max. 1,7 mil. Kč? „Ale my potřebujeme 1,9 mil. Kč, přeci si kvůli tomu nebudeme půjčovat.“ V lepším případě byt neprodají a dům nekoupí, v horším případě zarezervují dům, aby jim „neutekl“ a za pár měsíců buď přijdou o rezervaci, nebo prodají byt díky časovému presu za méně peněz, než kdyby na počátku určili správně kupní cenu a svoje finanční možnosti.
– Pokud chceme prodávat v určitou dobu, je potřeba sledovat stav na trhu také v určitou dobu. Kupujícího nebude zajímat, za kolik jste koupili a za kolik jste zrekonstruovali. Bude jednoduše porovnávat současnost, proto porovnávejte i Vy současnost. Nejlépe s co nejpodobnějšími nemovitostmi, byt 1+1 nemůžeme porovnávat s bytem 3+1, protože cena za metr čtvereční ve stejné lokalitě je nejvyšší u nejmenších bytů a naopak. Doporučuji vybrat co nejvíce podobných nemovitostí, klidně 8 nebo 10. Z nich vyřaďte tu nejlevnější a nejdražší nabídku a u zbytku přepočítejte jejich celkovou cenu na cenu za jeden metr čtvereční. Z těchto cen za metr čtvereční spočítejte průměr a po vynásobení rozlohou Vašeho bytu dostanete orientační nabídkovou cenu. Ta skutečná prodejní pak může ještě klesnout o 5-10%, není to však pravidlem. U domů je situace složitější a do porovnání vstupuje více parametrů (technický stav budovy, vedlejší stavby, velikost pozemku atd.). Podmínkou úspěšnosti takové metody je vždy dostatečný počet skutečně srovnatelných nemovitostí.
– Při nedostatku porovnatelných nemovitostí máte možnost požádat o pomoc odborníky. Odhadce nemovitostí, který měsíčně zpracuje velké množství odhadů, má dokonalý přehled o cenách, a to skutečně realizovaných (na rozdíl od inzerovaných na internetu). Zeptejte se na doporučení na takové odhadce například v bance. Za odhad tržní ceny zaplatíte dle typu nemovitosti od tří do pěti tisíc Kč. Pokud chcete tuto částku ušetřit, může být pomocníkem pro určení tržní ceny zkušený realitní makléř, který stejně jako odhadce zná skutečně realizované ceny v dané lokalitě. Tato služba by měla být zahrnuta v celkové odměně za zprostředkování a slušný makléř by si neměl účtovat žádnou částku předem.
– Na internetu můžete narazit na různé cenové mapy, některé jsou pravidelně aktualizované, nicméně zjištěné ceny jsou opět přibližné a nezohledňují situaci v daný okamžik pro konkrétní nemovitost.
Nabízí se kombinace výše uvedených způsobů, ale pro konečný výsledek to už zřejmě nebude rozhodující. Skutečně realizovanou cenu významně ovlivní zkušenosti a obchodní schopnosti – buď Vaše nebo realitního makléře. To už je však jiná kapitola a téma pro jiný článek.