Česká republika dlouhodobě trpí jedním z nejpomalejších stavebních řízení v Evropě. Schvalování staveb se často táhne roky, což brzdí výstavbu nových nemovitostí a komplikuje život všem zúčastněným. Právě tento problém by měl vyřešit nový stavební zákon č. 283/2021 Sb., jehož klíčové části vstoupily v účinnost 1. července 2024.

Hlavním cílem této rozsáhlé reformy je zjednodušit, urychlit a digitalizovat stavební řízení. Pro běžné občany, investory i profesionály v realitním oboru to znamená méně byrokracie, jasnější pravidla a především rychlejší průběh celého procesu. Jak konkrétně tyto změny ovlivní realitní trh a co to znamená pro vás jako potenciálního prodávajícího nebo kupujícího? Pojďme se na to podívat podrobněji.

Digitalizace stavebního řízení

Portál stavebníka – konec obíhání úřadů

Jednou z nejviditelnějších novinek bude zavedení Portálu stavebníka – jednotné digitální platformy, kde budete moci podat veškeré žádosti související se stavebním řízením. Už žádné obíhání úřadů s deskami plnými dokumentů! Vše vyřídíte pohodlně online z domova či kanceláře.

Na portálu bude možné:

• Elektronicky podávat veškeré žádosti a dokumenty
• Sledovat aktuální stav vašeho řízení v reálném čase
• Komunikovat přímo se stavebním úřadem
• Nahlížet do spisu a stahovat potřebná rozhodnutí

Jak digitalizace zrychlí realitní procesy

Pro realitní trh představuje digitalizace obrovskou výhodu. Když budete prodávat nebo kupovat nemovitost, snadno si ověříte, v jakém stavu je stavební řízení. Developeři by měli rychleji získávat potřebná povolení, což by mohlo vést k většímu počtu dostupných nemovitostí na trhu a potenciálně i k příznivějším cenám.

Pro realitní makléře to znamená, že budou moci klientům poskytnout přesnější informace o nemovitostech a efektivněji řešit případné nesrovnalosti v dokumentaci. Celý proces prodeje či koupě nemovitosti by se tak měl výrazně urychlit.

Nová struktura stavebních úřadů

Státní stavební správa – jednotný systém pro všechny

S novým zákonem vzniká také Státní stavební správa jako centrální orgán, který nahradí dosavadní roztříštěný systém. Namísto komunikace s mnoha různými úřady bude stavebník jednat především s jedním místem, což celý proces značně zjednoduší.

Nová struktura zahrnuje:

• Nejvyšší stavební úřad (centrální řídící orgán)
• Krajské stavební úřady (pro složitější stavby)
• Územní pracoviště (pro běžné stavby)

Tato reorganizace by měla odstranit situace, kdy různé úřady vydávaly protichůdná stanoviska nebo se vzájemně přehazovaly odpovědnost. Pro vás jako klienta realitní kanceláře to znamená mnohem přehlednější systém a jasnější pravidla.

Zjednodušené povolování staveb

Jedno řízení místo několika – úspora času i nervů

Klíčovou změnou, kterou nový zákon přináší, je sloučení územního a stavebního řízení do jednoho procesu. Dosud jste museli nejprve získat územní rozhodnutí a teprve poté stavební povolení, což celý proces neúměrně prodlužovalo.

Od července 2024 bude stačit podat jednu žádost a absolvovat jedno řízení. To může zkrátit celý proces o měsíce nebo dokonce roky.

Automatické povolení proti průtahům

Revoluční novinkou je institut automatického povolení – pokud stavební úřad nevydá rozhodnutí ve stanovené lhůtě, stavba bude automaticky povolena. Tento mechanismus má zamezit nekonečným průtahům a motivovat úřady k dodržování zákonných lhůt.

Nový zákon stanovuje následující lhůty:

• 30 dní pro jednoduché stavby
• 60 dní pro složitější projekty

Pro realitní trh to znamená mnohem větší předvídatelnost a jistotu při plánování projektů, což by mělo pozitivně ovlivnit dynamiku celého odvětví.

Kategorizace staveb podle složitosti

Jednoduché stavby s jednodušším procesem

Nový zákon zavádí přehlednou kategorizaci staveb. Do jednoduchých staveb spadají například rodinné domy do určité velikosti, garáže nebo menší hospodářské budovy. Tyto stavby budou procházet zjednodušeným povolovacím procesem s kratšími lhůtami.

Vyhrazené stavby pod přísnějším dohledem

Vyhrazené stavby zahrnují složitější projekty jako velké bytové komplexy, nákupní centra nebo průmyslové objekty. Tyto stavby budou podléhat přísnějšímu posuzování, ale i zde dojde ke zjednodušení procesu oproti současnému stavu.

Drobné stavby bez nutnosti povolení

Výrazným ulehčením pro běžné majitele nemovitostí je rozšíření kategorie staveb, které nevyžadují žádné povolení.

Co můžete stavět bez povolení:

• Zahradní domky do 40 m² zastavěné plochy a výšky do 5 metrů
• Pergoly a přístřešky do stanovených rozměrů
• Bazény do 40 m² plochy
• Skleníky do 40 m² zastavěné plochy
• Oplocení do výšky 2 metrů, které nehraničí s veřejným prostranstvím

Tato změna vám jako majiteli nemovitosti ušetří spoustu času a starostí při realizaci menších projektů. Odpadá byrokratická zátěž a můžete stavět bez čekání na povolení.

Změny pro majitele nemovitostí

Nová pravidla pro rekonstrukce a přestavby

Vlastníci nemovitostí jistě ocení zjednodušení procesů při rekonstrukcích. Mnoho běžných rekonstrukcí bude nově možné provést bez povolení nebo jen na základě jednoduchého ohlášení:

• Vnitřní úpravy nenarušující nosný systém budovy
• Výměna oken a dveří při zachování rozměrů
• Zateplení budov (s určitými omezeními)

Postup při změnách již povolených staveb

Nový zákon významně zjednodušuje i proces změn v již povoleném projektu. Méně významné změny bude možné řešit zjednodušeným postupem, bez nutnosti nového komplexního řízení. To je důležité zejména při koupi rozestavěné nemovitosti, kdy nový majitel často plánuje určité úpravy oproti původnímu záměru.

Dopady na realitní trh

Zrychlení výstavby a větší nabídka nemovitostí

Urychlení a zjednodušení stavebního řízení by mělo podpořit výstavbu nových nemovitostí, což by mohlo zvýšit nabídku na realitním trhu. V dlouhodobém horizontu by to mohlo mít stabilizující vliv na ceny, které v posledních letech strmě rostly i kvůli nedostatečné nabídce.

Pro kupující to znamená větší výběr a potenciálně příznivější ceny, pro prodávající zase rychlejší realizaci projektů s nižšími administrativními náklady.

Změny v dokumentaci při prodeji a koupi nemovitostí

Při prodeji a koupi nemovitostí bude třeba zohlednit nové kategorie staveb a dokumenty, které k nim náleží. U starších staveb může být potřeba posoudit soulad s aktuálními předpisy, což může v některých případech vyžadovat doplnění dokumentace.

Zde se ukazuje nezastupitelná role realitního makléře – pomůže vám zajistit všechny potřebné dokumenty a ověřit, zda nemovitost splňuje aktuální legislativní požadavky, čímž vám ušetří případné budoucí komplikace.

Praktické rady pro klienty realitních kanceláří

Na co se zaměřit při koupi pozemku pro stavbu

Pokud plánujete koupi pozemku za účelem výstavby, je důležité věnovat pozornost několika klíčovým aspektům:

• Ověřte, zda je pozemek v územním plánu určen k zástavbě
• Zjistěte, jaká kategorie staveb je na daném pozemku povolena
• Prověřte dostupnost inženýrských sítí a přístupových cest
• Konzultujte případná omezení vyplývající z polohy pozemku (záplavové oblasti, chráněná území apod.)

Potřebné dokumenty po reformě

Po reformě stavebního zákona budou při koupi a prodeji nemovitostí klíčové následující dokumenty:

• Aktuální výpis z katastru nemovitostí
• Stavební dokumentace odpovídající nové kategorizaci staveb
• Povolení a kolaudační rozhodnutí vydaná příslušným stavebním úřadem
• Dokumentace případných změn oproti původnímu povolení

Jak si ověřit soulad s novými pravidly

Před koupí nemovitosti je vždy důležité ověřit, zda je v souladu s aktuálními předpisy. V případě pochybností doporučuji:

• Nahlédnout do dokumentace v novém digitálním systému stavebního řízení
• Konzultovat stav s odborníkem na stavební právo
• Ověřit, zda všechny části nemovitosti byly řádně povoleny a zkolaudovány
• Zkontrolovat, zda nemovitost neobsahuje „černé stavby“ nebo nelegální přístavby

Závěr: Realitní trh po stavební reformě

Nový stavební zákon představuje významný krok k modernizaci a zefektivnění stavebního řízení v České republice. Digitalizace procesů, zjednodušení postupů a zkrácení lhůt by mělo pozitivně ovlivnit celý realitní trh a přinést výhody jak pro kupující, tak pro prodávající.

Je třeba počítat s tím, že přechodné období může přinést určité komplikace, než si všichni aktéři na nová pravidla zvyknou. Proto je důležité mít po ruce odborníka, který vám celým procesem pomůže projít.

Potřebujete pomoc s prodejem nebo koupí nemovitosti?

Jako zkušený realitní makléř vám rád pomohu zorientovat se v nových pravidlech a provedu vás celým procesem prodeje či koupě nemovitosti i po změnách, které přináší nový stavební zákon. Díky neustálému sledování legislativních změn a aktualizaci odborných znalostí vám mohu poskytnout profesionální služby na nejvyšší úrovni.

Neváhejte mě kontaktovat, pokud plánujete prodej nemovitosti nebo hledáte nový domov. Společně najdeme řešení, které bude přesně odpovídat vašim potřebám a očekáváním.

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Jméno a příjmení *

Křestní jméno

Příjmení

Telefon a Jméno

Telefon *

E-mail *

Zpráva *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely vyřešení vašeho dotazu.
Tato stránka je chráněna systémem reCAPTCHA od Google s ochranou soukromí a podmínkami používání.

Odeslat

Článek Nový stavební zákon: Co se mění od 1. 7. 2024 a jak to ovlivní realitní trh se nejdříve objevil na Realitní makléř z Plzně.

Plzeňský realitní trh aktuálně nabízí více než 30 aktivních developerských projektů v různých fázích výstavby. Většina bytových domů bude dokončena mezi lety 2025 až 2027, což znamená, že v následujících letech lze očekávat významný přírůstek nových bytových jednotek na místním trhu.

Mezi nejvýznamnější projekty patří:

• Nová Valcha (celkem 1 150 jednotek, 14 v 7. etapě, dokončení 2025)
• Triangl Park (přibližně 617 jednotek, dokončení 2024)
• Nová papírna (1 500 jednotek celkem, 182 v I. etapě, dokončení 2024)
• Byty Skvrňany (203 jednotek, dokončení již v 2023)
• Bydlení Šumavská (136 jednotek, dokončení 2027)

V centru města jsou realizovány spíše menší projekty s několika desítkami bytů, zatímco na okrajích vznikají větší rezidenční čtvrti s kompletní infrastrukturou.

Cenová analýza podle dispozice bytů

Byty 1+kk

Nejmenší byty patří v Plzni k nejdražším z hlediska ceny za metr čtvereční. Aktuální průměrná cena za m² se pohybuje kolem 118 000 Kč/m².

Konkrétní příklady z aktuální nabídky:

• 30 m² za 3 925 000 Kč (130 833 Kč/m²)
• 38 m² za 5 111 100 Kč (134 503 Kč/m²)
• 41 m² za 4 300 000 Kč (104 878 Kč/m²)

Tyto byty jsou nejčastěji poptávány jako investiční nemovitosti na pronájem nebo jako startovací bydlení pro mladé.

Byty 2+kk

Byty s dispozicí 2+kk patří k nejprodávanějším na plzeňském trhu. Průměrná cena se aktuálně pohybuje okolo 99 000 Kč/m².

Příklady z nabídky:

• 48 m² za 4 693 024 Kč (97 771 Kč/m²)
• 59 m² za 5 190 000 Kč (87 966 Kč/m²)
• 66 m² za 6 490 000 Kč (98 333 Kč/m²)

Cenový rozptyl je dán především lokalitou, podlažím a dalšími benefity jako balkony, terasy či předzahrádky.

Byty 3+kk

Větší byty s dispozicí 3+kk vykazují průměrnou cenu přibližně 97 000 Kč/m², což je mírně nižší než u menších dispozic. Zajímavé je, že tento trend je opačný než v Praze, kde větší byty bývají dražší na metr čtvereční.

Příklady z trhu:

• 70 m² za 7 021 549 Kč (100 308 Kč/m²)
• 91 m² za 7 800 000 Kč (85 714 Kč/m²)
• 104 m² za 10 950 000 Kč (105 288 Kč/m²)

U větších bytů je vidět větší cenový rozptyl, který odráží rozdíly v kvalitě, lokalitě a nadstandardních prvcích.

Byty 4+kk

Největší nabízené byty s dispozicí 4+kk dosahují průměrné ceny okolo 103 000 Kč/m². Těchto bytů je v nabídce výrazně méně než menších dispozic.

Konkrétní příklady:

• 83 m² za 7 385 616 Kč (88 984 Kč/m²)
• 93 m² za 10 850 000 Kč (116 667 Kč/m²)

Parkování a jeho cena

Většina nových projektů v Plzni nabízí podzemní garážová stání nebo venkovní parkovací místa. Podle dostupných informací se ceny pohybují v těchto rozmezích:

• Venkovní parkovací stání: 250 000 – 350 000 Kč
• Garážové stání v podzemí: 450 000 – 650 000 Kč

Ceny se liší podle lokality a developera. V centru města jsou parkovací místa zpravidla dražší než na okraji Plzně.

Vývoj cen za posledních 5 let

Plzeňský trh s novými byty zaznamenal za posledních pět let významný růst cen:

Rok        Průměrná cena za m²  Meziroční změna

2020     55 000 – 65 000 Kč         –

2021     65 000 – 75 000 Kč         +15%

2022     75 000 – 85 000 Kč         +13%

2023     85 000 – 95 000 Kč         +12%

2024     90 000 – 105 000 Kč      +8%

2025     95 000 – 120 000 Kč      +7%

Za posledních 5 let vzrostly ceny nových bytů v Plzni v průměru o více než 70 %. Nejintenzivnější růst byl zaznamenán mezi lety 2020-2023, kdy ceny meziročně stoupaly o 12-15 %. V posledních dvou letech tempo růstu mírně zpomalilo.

Rozdíly v lokalitách

Centrum města

• Průměrná cena: 105 000 – 135 000 Kč/m²
• Typické projekty: menší bytové domy, rekonstrukce historických objektů
• Příklady: Rezidence Jablonského, Na Jíkalce

Širší centrum

• Průměrná cena: 95 000 – 110 000 Kč/m²
• Typické projekty: střední bytové domy s 20-50 jednotkami
• Příklady: Rezidence Kardinála Berana, Bytový dům Slovanská

Okrajové části

• Průměrná cena: 85 000 – 100 000 Kč/m²
• Typické projekty: větší rezidenční celky s kompletní infrastrukturou
• Příklady: Nová Valcha, Triangl Park, Byty Krašovská

Výhled do budoucna

Plzeňský trh s novými byty vykazuje několik trendů, které pravděpodobně ovlivní jeho vývoj v příštích letech:

1. Pokračující, ale zpomalující růst cen

Očekává se, že ceny nadále porostou, ale pravděpodobně pomalejším tempem než v minulých letech.

2. Orientace na kvalitu a udržitelnost

Novější projekty kladou větší důraz na energetickou úspornost, kvalitní materiály a promyšlené dispozice.

3. Rozvoj okrajových částí

Největší developerská aktivita se přesouvá na okraje města, kde vznikají komplexní rezidenční čtvrti.

4. Zvyšující se standard vybavení

Základem nových projektů je stále častěji podlahové vytápění, vzduchotechnika, chytré technologie a kvalitní kuchyňské spotřebiče.

Závěr

Trh s novými byty v Plzni je dynamický a nabízí širokou škálu možností pro různé typy kupujících. Přestože ceny výrazně vzrostly za posledních 5 let, ve srovnání s Prahou zůstává Plzeň cenově dostupnější alternativou s dobrou dopravní dostupností do hlavního města.

Pro investory představuje plzeňský trh zajímavou příležitost s potenciálem stabilního růstu hodnoty nemovitostí v následujících letech, zatímco pro koncové uživatele může být vhodnou volbou s ohledem na kvalitu života, dopravní infrastrukturu a občanskou vybavenost.

Pro zájemce o koupi bytu v Plzni je důležité sledovat nejen cenu, ale i kvalitu provedení, energetickou náročnost a celkovou koncepci projektu, která může výrazně ovlivnit budoucí hodnotu nemovitosti i komfort bydlení.

Potřebujete pomoc s prodejem nebo koupí nemovitosti?

Jako makléř s mnohaletými zkušenostmi vám mohu poskytnout kompletní servis včetně bezproblémového vyřízení všech administrativních záležitostí. Ať už zvažujete prodej bez realitky nebo hledáte bezpečný způsob prodeje či koupě nemovitosti, jsem tu pro vás.

Kontaktujte mě ještě dnes pro nezávaznou konzultaci zdarma!

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Jméno a příjmení *

Křestní jméno

Příjmení

Telefon *

E-mail *

Jméno a Telefon

Zpráva *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely vyřešení vašeho dotazu.
Tato stránka je chráněna systémem reCAPTCHA od Google s ochranou soukromí a podmínkami používání.

Odeslat

Článek Analýza trhu nových bytů v Plzni (2025) se nejdříve objevil na Realitní makléř z Plzně.