Zástavní právo na nemovitosti – vše co potřebujete vědět

Zástavní právo na nemovitosti – vše co potřebujete vědět

Při koupi či prodeji nemovitosti se často setkáváme s pojmem „zástavní právo“. Pro mnohé z nás je to termín, který vyvolává obavy nebo nejistotu. Možná jste o něm slyšeli v souvislosti s hypotékou, možná jste zahlédli tuto poznámku na výpisu z katastru nemovitostí. Ať už jste v jakékoli situaci, pochopení zástavního práva je důležité pro každého, kdo se pohybuje na realitním trhu.

V tomto článku vám srozumitelně vysvětlím, co je zástavní právo, jak vzniká, jaké má důsledky a jak postupovat při koupi či prodeji nemovitosti, na níž vázne zástavní právo. Pojďme společně proniknout do této problematiky bez zbytečných právnických obratů.

Co je zástavní právo a jeho právní podstata

Zástavní právo k nemovitosti je jedním z nejčastějších zajišťovacích prostředků, které se používají v případě půjček a úvěrů. Jednoduše řečeno jde o právní nástroj, který věřiteli (nejčastěji bance) dává jistotu, že v případě nesplácení dluhu může svou pohledávku uspokojit z hodnoty zastavené nemovitosti.

Zástavní právo upravuje občanský zákoník v § 1309 až § 1394. Jeho hlavním účelem je poskytnout věřiteli dodatečnou jistotu, že o své peníze nepřijde. Pro dlužníka pak znamená možnost získat výhodnější podmínky úvěru díky tomuto zajištění.

Na rozdíl od jiných věcných práv (jako je například služebnost nebo právo stavby) zástavní právo smluvní neopravňuje věřitele k užívání nemovitosti. Poskytuje mu pouze možnost uspokojit svou pohledávku z prodeje zástavy v případě, že dluh nebude řádně splácen.

Typy zástavních práv u nemovitostí

Zástavní právo může vzniknout různými způsoby, podle kterých rozlišujeme několik typů:

Smluvní zástavní právo

Nejběžnějším typem je zástavní právo smluvní, které vzniká na základě zástavní smlouvy mezi zástavním věřitelem (zpravidla bankou) a zástavním dlužníkem (vlastníkem nemovitosti).

Typickým příkladem je hypotéka, kdy banka poskytne úvěr a jako záruku získá zástavní právo k financované nemovitosti. Zástavní smlouva musí být vždy písemná a musí obsahovat:

• Identifikaci zastavené nemovitosti
• Identifikaci zajištěné pohledávky
• Identifikaci zástavního věřitele a dlužníka
• Prohlášení zástavce, že zřizuje k nemovitosti zástavní právo

Zákonné zástavní právo

Tento typ vzniká přímo ze zákona při splnění určitých podmínek. Nejčastěji se s ním setkáváme u:

• Daňových nedoplatků (finanční úřad)
• Nedoplatků na pojistném (správa sociálního zabezpečení)
• Nedoplatků na příspěvcích společenství vlastníků jednotek

Soudcovské zástavní právo

Vzniká na základě rozhodnutí soudu, které nahrazuje zástavní smlouvu. Soud může nařídit zřízení zástavního práva k zajištění peněžité pohledávky věřitele, pokud je jeho nárok přiznán vykonatelným rozhodnutím.

Exekutorské zástavní právo

Zřizuje ho soudní exekutor v rámci exekučního řízení. Je to jeden z nástrojů, kterým exekutor zajišťuje uspokojení pohledávky oprávněného. Toto zástavní právo je specifické tím, že nevede přímo k prodeji nemovitosti, ale slouží jako zajištění, že dlužník nemovitost neprodá a nezmaří tak exekuci.

Vznik zástavního práva

Proces vzniku zástavního práva smluvního zahrnuje několik kroků:

• Uzavření zástavní smlouvy mezi věřitelem a vlastníkem nemovitosti
• Podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí
• Rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu
• Provedení vkladu do katastru nemovitostí

Důležité je vědět, že zástavní právo smluvní v katastru vzniká až samotným vkladem (nikoliv podáním návrhu). Zpětně pak působí k okamžiku, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu.

Za podání návrhu na vklad zaplatíte správní poplatek 2000 Kč. K návrhu musíte přiložit originál nebo úředně ověřenou kopii zástavní smlouvy a případně další dokumenty podle konkrétní situace (s úředně ověřenými podpisy všech účastníků).

Zástavní právo v praxi – důsledky pro vlastníka nemovitosti

Co vlastně znamená mít na nemovitosti zástavní právo? Pro vlastníka to přináší určitá omezení:

• Může nemovitost nadále užívat, ale musí se o ni starat s péčí řádného hospodáře
• Nemůže bez souhlasu zástavního věřitele provádět úpravy, které by snížily hodnotu nemovitosti
• Při prodeji nemovitosti musí řešit vypořádání zástavního práva

Zástavní věřitel (typicky banka) má naopak právo požadovat, aby v případě zhoršení zajištění byla poskytnuta dodatečná zástava. Pokud dlužník přestane splácet, může věřitel přistoupit k realizaci zástavního práva.

Prodej nemovitosti se zástavním právem

Jednou z nejčastějších situací, kdy se lidé setkávají se zástavním právem, je prodej nemovitosti zatížené hypotékou.

Prodej nemovitosti s hypotékou

Existují tři základní způsoby, jak postupovat:

Splacení úvěru z kupní ceny

Nejběžnější postup je, že prodávající použije část kupní ceny k jednorázovému splacení zbývající části hypotéky. Proces obvykle vypadá takto:

• Kupující složí rezervační zálohu
• Prodávající požádá banku o vyčíslení zbývající částky úvěru
• V kupní smlouvě se specifikuje způsob úhrady bance
• Po splacení úvěru banka vydá „kvitanci“ – potvrzení o zániku zástavního práva
• Na základě kvitance se podá návrh na výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí

Převzetí hypotéky novým vlastníkem

V některých případech může kupující „převzít“ hypotéku prodávajícího. Jde vlastně o změnu dlužníka, která podléhá schválení banky. Banka posuzuje bonitu nového dlužníka stejně přísně jako u nového úvěru.

Refinancování při koupi

Další možností je, že kupující si vezme vlastní hypotéku, ze které splatí původní hypotéku prodávajícího. Tento proces vyžaduje přesnou koordinaci mezi oběma bankami, aby nevzniklo období, kdy na nemovitosti váznou dvě zástavní práva zároveň.

Zástavní právo a katastr nemovitostí

Zástavní právo k nemovitosti se eviduje v katastru nemovitostí na listu vlastnictví v části „C“ – Omezení vlastnického práva. Zde najdete informace o tom:

• Kdo je zástavním věřitelem
• Kdy zástavní právo vzniklo
• Na základě jakého dokumentu bylo zřízeno

Před koupí nemovitosti byste vždy měli zkontrolovat, zda na ní nevázne zástavní právo, které by nebylo spojené s hypotékou, kterou přebíráte nebo plánujete splatit. Ověření lze provést buď online na stránkách katastru (nahlížení do katastru nemovitostí), nebo vyžádáním oficiálního výpisu z katastru.

Zánik zástavního práva

Zástavní právo nejčastěji zaniká:

• Zánikem zajištěné pohledávky (typicky splacením úvěru)
• Zánikem zastavené věci
• Uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno
• Vzdáním se zástavního práva věřitelem

Po zániku samotného zástavního práva je potřeba zajistit i jeho výmaz z katastru nemovitostí. To se provádí na základě:

• Potvrzení o zániku zajištěné pohledávky vydaného věřitelem (kvitance)
• Návrhu na výmaz zástavního práva podaného katastrálnímu úřadu

Celý proces trvá obvykle 25-30 dnů a opět je spojen s poplatkem 2000 Kč.

Specifické situace a jejich řešení

Dědictví nemovitosti se zástavním právem

Pokud zdědíte nemovitost, na které vázne zástavní právo, stáváte se také odpovědným za zajištěný dluh, ale pouze do výše hodnoty zděděné nemovitosti. Máte několik možností:

• Pokračovat ve splácení úvěru
• Prodat nemovitost a z výtěžku splatit úvěr
• Refinancovat úvěr vlastní hypotékou

Zástavní právo při insolvenci a oddlužení

V případě insolvence je věřitel, jehož pohledávka je zajištěna zástavním právem, v pozici tzv. zajištěného věřitele. Má právo na přednostní uspokojení z prodeje zastavené nemovitosti, a to až do výše 100% pohledávky (po odečtení nákladů na správu a prodej).

Exekuce a zástavní právo

Při exekuci může být na nemovitost uvaleno exekutorské zástavní právo. To samo o sobě ještě neznamená, že nemovitost bude prodána v dražbě, ale je to často předstupeň k takovému kroku.

Pokud je na nemovitosti více zástavních práv, uspokojují se podle pořadí jejich vzniku – tzv. princip priority.

O prodeji nemovitostí s exekucí píši v tomto článku.

Realizace zástavního práva

K realizaci zástavního práva (prodeji zastavené nemovitosti) dochází, když dlužník neplní své závazky. Věřitel má v takovém případě právo na uspokojení své pohledávky z prodeje zástavy.

V praxi existují dva hlavní způsoby realizace:

• Soudní prodej zástavy – probíhá jako výkon rozhodnutí podle občanského soudního řádu
• Prodej ve veřejné dražbě – podle zákona o veřejných dražbách

Vlastník nemovitosti má právo být o zahájení realizace informován a má právo proti ní podat námitky, pokud se domnívá, že není oprávněná.

Nejčastější chyby a jak se jim vyhnout

Při nakládání s nemovitostmi zatíženými zástavním právem se lidé dopouštějí několika typických chyb:

• Opomenutí kontroly zástavních práv před koupí – vždy si vyžádejte aktuální výpis z katastru
• Nedostatečná příprava při refinancování – nenechávejte věci na poslední chvíli, koordinace bank vyžaduje čas a poměrně velké časové rezervy
• Špatná koordinace při výmazu a zřízení nového zástavního práva – zejména při přechodu k jiné bance

Jak vám může pomoci realitní makléř

Zkušený realitní makléř vám při řešení zástavních práv může významně pomoci:

• Prověří právní stav nemovitosti včetně všech zástavních práv
• Navrhne optimální postup při prodeji zatížené nemovitosti
• Koordinuje komunikaci s bankami, právníky a katastrem
• Zajistí, aby transakce proběhla bezpečně pro všechny zúčastněné strany

Závěr

Zástavní právo je běžnou součástí realitního trhu a není třeba se ho obávat. Důležité je mu porozumět a vědět, jak s ním pracovat. Ať už jste prodávající nebo kupující, vždy věnujte dostatečnou pozornost kontrole právního stavu nemovitosti a při složitějších případech se neváhejte obrátit na odborníky.

Pamatujte, že zástavní právo k nemovitosti je sice omezením, ale zároveň i nástrojem, který umožňuje milionům lidí financovat své bydlení prostřednictvím hypotéky. S pomocí správných informací a postupů zvládnete řešit situace spojené se zástavním právem bez zbytečných komplikací.

Potřebujete prodat nebo koupit nemovitost se zástavním právem?

Pokud řešíte prodej nemovitosti se zástavním právem nebo zvažujete koupi takové nemovitosti, rád vám pomohu celým procesem bezpečně projít. Díky zkušenostem s obdobnými případy zajistím, že transakce proběhne hladce a všechny právní náležitosti budou vyřešeny správně.

Se mnou se nemusíte obávat složitostí spojených se zástavním právem – postarám se, aby celý proces proběhl hladce a bez nepříjemných překvapení.