Prodej nemovitosti v exekuci – možná řešení
Prodej nemovitosti v exekuci – možná řešení
Úvod: Co je exekuce a proč je důležité znát svá práva
Exekuce na nemovitost představuje krajní řešení vymáhání dluhů, kdy věřitel prostřednictvím exekutora získává právo uspokojit svou pohledávku prodejem nemovitosti dlužníka. Tento proces znamená pro majitele nemovitosti značné riziko ztráty střechy nad hlavou, často i za podmínek, které jsou pro něj nevýhodné.
Podle aktuálních dat čelí v Plzeňském kraji exekuci přes 42 000 osob a mnoho z nich riskuje i ztrátu nemovitosti. V celé České republice pak evidujeme přes 700 000 lidí v exekuci, přičemž značná část z nich má ve vlastnictví nějakou nemovitost, která může být ohrožena.
Pokud se vaše nemovitost ocitla v exekuci, není to definitivní rozsudek. Existuje několik cest, jak situaci řešit, a právě znalost všech možností vám může pomoci zachránit vaši nemovitost nebo alespoň maximalizovat výnos z jejího případného prodeje.
Právní rámec exekucí na nemovitosti
Exekuce se řídí především Exekučním řádem (zákon č. 120/2001 Sb.), Občanským zákoníkem a v některých případech také Insolvenčním zákonem. Celý proces začíná nařízením exekuce soudem na základě exekučního titulu (rozhodnutí soudu, rozhodčí nález, notářský zápis atd.).
Po nařízení exekuce na nemovitost provede exekutor zápis do katastru nemovitostí, což znamená, že vlastník nemůže nemovitost prodat běžným způsobem. Katastrální úřad následně vyznačí na listu vlastnictví tzv. „plombu“, která informuje o probíhajícím exekučním řízení.
Exekutor má ze zákona poměrně široké pravomoci – může provést odhad ceny nemovitosti, vydat dražební vyhlášku a následně nemovitost prodat v dražbě. Celý proces má své zákonné lhůty, které je dobré znát, abyste mohli včas reagovat.
Možnosti řešení prodeje nemovitosti v exekuci
Dobrovolný prodej před dražbou
Málokdo ví, že i nemovitost v exekuci lze prodat standardním způsobem, nikoli pouze v dražbě. Podmínkou je získání souhlasu exekutora. Ten tento souhlas obvykle udělí, pokud je pravděpodobné, že prodej pokryje vymáhanou pohledávku včetně nákladů exekuce.
Výhody:
- Dosažení vyšší prodejní ceny než v dražbě
- Rychlejší řešení
- Možnost aktivně ovlivnit prodejní proces
Nevýhody:
- Nutnost komunikace s exekutorem
- Exekutor stanoví minimální cenu a podmínky prodeje
Vyplacení pohledávky a zastavení exekuce
Pokud máte prostředky nebo si je můžete zajistit, nejčistším řešením je uhrazení dluhu a zastavení exekuce. Pro tento krok potřebujete zjistit přesnou výši dluhu včetně všech úroků, penále a nákladů exekuce.
Financování lze zajistit různými způsoby – pomocí nového úvěru, refinancování, nebo s pomocí rodiny. Po úhradě celé pohledávky je exekutor povinen exekuci zastavit a provést výmaz z katastru nemovitostí.
Oddlužení (osobní bankrot)
Pro osoby s více dluhy může být vhodným řešením oddlužení, které umožňuje řešit všechny dluhy najednou. V rámci tohoto procesu sice může dojít k prodeji nemovitosti, ale za kontrolovaných podmínek a s jasně danými pravidly.
Oddlužení je vhodné zejména tehdy, když dlužník čelí vícero exekucím a není schopen je splácet. Pro zahájení procesu je nutné podat návrh na povolení oddlužení k příslušnému krajskému soudu.
Exekuční dražba
Pokud nezvolíte žádné z výše uvedených řešení, exekutor přistoupí k nucenému prodeji nemovitosti v dražbě. Dražba začíná na 2/3 odhadní ceny nemovitosti, což často vede k prodeji pod tržní hodnotou.
V průběhu dražby se mohou účastníci přihazovat, nicméně finální cena zpravidla nedosahuje hodnoty, kterou byste získali při standardním prodeji. Proto je dražba považována za krajní řešení, kterému je lepší se vyhnout.
Detailní postup při jednotlivých řešeních
Prodej před dražbou – krok za krokem
- Kontaktujte exekutora a sdělte mu záměr prodat nemovitost
- Požádejte písemně o souhlas s prodejem (vzor dopisu můžete najít online)
- Předložte exekutorovi odhad tržní ceny od odhadce
- Po získání souhlasu můžete zahájit prodej, ideálně s pomocí zkušeného realitního makléře
- Po nalezení kupce předložte exekutorovi kupní smlouvu ke schválení
- Výtěžek z prodeje bude použit primárně na úhradu dluhů
Příklad z praxe: Pan Novák z Plzně vlastnil byt v hodnotě 2,5 mil. Kč, ale kvůli nesplaceným dluhům ve výši 800 tisíc Kč byla na nemovitost uvalena exekuce. Díky včasné komunikaci s exekutorem získal souhlas s prodejem. Ve spolupráci s realitním makléřem prodal byt za 2,3 mil. Kč, uhradil všechny své závazky a ještě mu zbylo přes 1,3 mil. Kč.
Praktický postup při vyplacení pohledávky
- Vyžádejte si od exekutora přesné vyčíslení dluhu včetně nákladů exekuce
- Projednejte možnosti financování (osobní půjčka, refinancování, pomoc rodiny)
- Uhraďte dluh jednou platbou nebo dohodněte splátkový kalendář
- Zajistěte si potvrzení o úhradě a návrh na zastavení exekuce
- Zkontrolujte výmaz exekuce z katastru nemovitostí
Příklad z praxe: Rodina Dvořákových čelila exekuci na rodinný dům kvůli nesplaceným úvěrům ve výši 1,2 mil. Kč. Podařilo se jim získat půjčku od příbuzných a refinancování od banky. Po úhradě celé částky byl exekuční příkaz zrušen a rodina si zachovala své bydlení.
Krok za krokem oddlužením
- Navštivte bezplatnou dluhovou poradnu nebo insolvenčního správce
- Připravte soupis veškerého majetku a závazků
- Podejte návrh na povolení oddlužení u příslušného krajského soudu
- Účastněte se schůze věřitelů, kde se rozhodne o způsobu oddlužení
- Spolupracujte s insolvenčním správcem po celou dobu procesu
Příklad z praxe: Paní Svobodová z Plzeňského kraje měla dluhy převyšující 850 tisíc Kč a exekuci na byt. Cestou oddlužení zpeněžením majetkové podstaty dokázala vyřešit všechny své dluhy. Přestože přišla o byt, byla celá částka uhrazena a paní Svobodová mohla začít nový život bez dluhů.
Časté chyby a mýty o prodeji nemovitosti v exekuci
Nejčastějším mýtem je představa, že nemovitost v exekuci nelze prodat jinak než v dražbě. Jak jsme již vysvětlili, s povolením exekutora je prodej možný.
Dalším častým omylem je čekání na poslední chvíli před dražbou. Čím dříve začnete situaci řešit, tím více možností máte k dispozici a tím lepšího výsledku můžete dosáhnout.
Mnoho lidí také nezná přesnou výši svých dluhů nebo úmyslně zatajuje informace exekutorovi či insolvenčnímu správci. Tento přístup vede pouze ke komplikacím a může být kvalifikován jako maření výkonu rozhodnutí.
Role realitního makléře při prodeji nemovitosti v exekuci
Zkušený realitní makléř se znalostí exekučního práva může být v celém procesu neocenitelným pomocníkem. Dokáže:
- Efektivně komunikovat s exekutorem
- Stanovit reálnou tržní cenu nemovitosti
- Zajistit transparentní prodejní proces
- Koordinovat všechny zúčastněné strany (exekutora, kupce, banky)
- Implementovat marketingové strategie i pro nemovitosti s právní vadou
Prodej nemovitosti v exekuci má svá specifika a zkušený makléř ví, jak se s nimi vypořádat. Díky tomu můžete dosáhnout výrazně lepší prodejní ceny než v exekuční dražbě.
Závěr a doporučení
Exekuce na nemovitost je bezesporu stresující situace, ale s chladnou hlavou a správnými informacemi ji lze zvládnout. Nejdůležitější je jednat rychle – čím dříve začnete situaci řešit, tím lepší výsledek můžete očekávat.
Pokud se potýkáte s exekucí na nemovitost, neváhejte vyhledat odbornou pomoc. Kombinace právního poradenství, finančního plánování a zkušeného realitního makléře vám může pomoci najít nejlepší cestu z této složité situace.
Potřebujete pomoc s prodejem nemovitosti v exekuci?
Jako realitní makléř s bohatými zkušenostmi v oblasti prodeje nemovitostí v exekuci v Plzni a okolí vám nabízím bezplatnou konzultaci. Společně projdeme vaši situaci, zvážíme všechny možnosti a navrhneme nejvhodnější řešení přímo pro vás.
Rychlý prodej nemovitosti i v exekuci je možný – a to bez zbytečných ztrát a stresů. Nenechte svou situaci dojít až do exekuční dražby, kdy ztrácíte kontrolu nad procesem prodeje své nemovitosti.
Neváhejte mě kontaktovat: